Bytové spoluvlastnictví – předtím a dnes

Až do účinnosti zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, bylo bytové spoluvlastnictví upraveno v samostatném zák. o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony. Již dlouho před přijetím nového občanského zákoníku byla evidentní potřeba novelizované verze zákona o vlastnictví bytů, či dokonce verze zcela nová.

Nová úprava vlastnictví bytů nakonec nebyla upravena samostatnou právní úpravou, ale tato problematika byla s účinností od 1. 1. 2014 nově začleněna přímo do nového občanského zákoníku, konkrétně zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Hlavním důvodem tohoto kroku byl zájem komplexnosti právní úpravy, zjednodušení a přehlednost.

Nově je tato oblast obsažena v 64 paragrafech a je považována za jednu z nejsložitějších úprav vůbec. Bytové spoluvlastnictví bylo zařazeno do nové úpravy na poslední chvíli (podzim 2010) a oproti jiným oblastem prošlo jen jedním připomínkovým řízením. Byla také zvolena jen měsíční lhůta k podávání připomínek. Nabytím účinnosti nového občanského zákoníku byl zrušen zákon o vlastnictví bytů a na něho navázané podzákonné právní předpisy, jako například nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávaly vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Bytové spoluvlastnictví tak, jak je upraveno v novém občanském zákoníku, přesně nenavázalo na předestřené návrhy zákonů o vlastnictví bytů předložené Ministerstvem pro místní rozvoj a v některých ohledech přineslo nový pohled na bytové spoluvlastnictví. Zejména je evidentní střídmost ve vymezení základních pojmů jako je budova, dům, podlahová plocha apod. To zákon o vlastnictví bytů obsahoval již ve svém druhém paragrafu. S pojmem budova nový občanský zákoník například již vůbec nepracuje. Zejména nutno uvést, že úprava bytové spoluvlastnictví není v novém občanském zákoníku zdaleka tak komplexní, jak byla v zákoně o vlastnictví bytů. Z hlediska pojetí jednotky v novém občanském zákoníku lze mluvit o jistém posunu z hlediska vnímání celého tohoto institutu. Terminologicky už nový občanský zákoník nehovoří o vlastnictví bytů, ale o bytovém spoluvlastnictví (upraveno v § 1158 a následující zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), čímž v podstatě klade větší důraz na spoluvlastnictví domu vedle bytových potřeb. To podtrhuje už definování jednotky v samotném občanském zákoníku, kde se hovoří jak o bytu, tak o podílu na společných částech – nový občanský zákoník svou definicí stanovuje, že byt a spoluvlastnický podíl k němu náležející jsou neoddělitelné. Byt je pak na rozdíl od § 2 písm. b) zák. č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, definován jako prostorově oddělená část domu sloužící k bydlení, na rozdíl od vazby na rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou určené k bydlení. Nový občanský zákoník také ovládá nově zásada „superficies solo cedit“, která do bytového spoluvlastnictví taktéž zasahuje.

Nový občanský zákoník přináší zcela jiné pojetí jednotky, než jak tomu bylo ve staré úpravě, která byla speciální k zákonu č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který nahradil s účinností od 1. 1. 2014 nový zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Rovněž pojímá jednotku, která je věcí nemovitou, ze široka oproti zákonu o vlastnictví bytů, když je její podíl i na společných částech. Dle § 1159 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je definice jednotky stanovena takto: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Z hlediska komparace je taktéž nutná definice společných částí dle platného občanského zákoníku, tedy užití § 1160 odst. 1 „Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.“ Dle § 2 písm. h) zák. č 72/1994 sb., zákon o vlastnictví bytů je jednotka definována jako „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona“.

Pojetí jednotky vychází především z toho, že byt (popř. nebytový prostor nebo soubor bytů a nebytových prostorů) a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (domu a zastavěnému pozemku) tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku, jednoho vlastnického objektu s vlastností nemovité věci. Konkrétně z důvodové zprávy: „Pojetí vlastnického práva a věci v právním smyslu v návrhu občanského zákoníku umožňuje prolomit dosavadní dogmata v pohledu na pojetí věci v právním smyslu a pojmout svazek propojených subjektivních práv a povinností, byť jsou v jednotlivostech různorodá a promítají se do držby, spoludržby, sousedských práv, nesení nákladů atd., jako jediný vlastnický objekt. Ten se označuje jako jednotka. Využívá se tak pojmu jednotky obsažené v platném zákoně, ale rozšiřuje se jeho obsah.

Dosavadní odlišení spoluvlastnictví nemovité věci (tedy společného vlastnického práva několika osob k celému domu a pozemku) a individuálního vlastnického práva každé z těchto osob k jednotce jako dvou objektů vyžaduje složitou úpravu propojující pevnou souvislost mezi dvěma objekty.“ Dle minulé právní úpravy nenaplňoval byt definici nemovité věci, neboť nebyl stavbou spojenou se zemí pevným základem ani pozemkem. Taktéž nebyl stanoven jako věc v právním smyslu, pouze konstatoval, že byty a nebytové prostory jsou předmětem občanskoprávních vztahů. Byt byl částí neoddělitelné věci, nikoli její součástí, fikcí byl spatřován jako věc nemovitá. Věcmi movitým byly a contrario k § 119 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, věci, které nebyly ani pozemkem, ani stavbou spojenou se zemí pevným základem. Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů se právní vztahy k jednotkám řídili, pokud zákon o vlastnictví bytů nestanovil jinak, ustanoveními platného občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkaly nemovitostí. Bylo dokonce možné setkat se s názorem, že byty a nebytové prostory tvoří další kategorii vedle věcí movitých a nemovitých. Podle zákona o vlastnictví bytů byl jednotkou tedy byt nebo rozestavěný prostor, taktéž nebytový prostor nebo rozestavěný nebytový prostor. Nový občanský zákoník tedy celkovou koncepci absolutně změnil. Dle něj byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci tvoří jeden vlastnický objekt – tedy jednotku. Byt a podíl na společných částech nemovité věci, tj. pozemku, stavby, anebo i práva stavby, jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Byt jako takový ale definován není. Poukazuje se však na jeho hlavní vlastnost, tj. že musí jít o prostorově oddělenou část domů. Podstatné je to v tom, že vylučuje poté použití ustanovení o bytovém spoluvlastnictví na obytné prostory, které nejsou součástí domu. Podle nového občanského zákoníku, na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů, není věcí nemovitou byt, ale právě až jednotka. Věc nemovitou definuje nový občanský zákoník ve svém § 498: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která se za nemovité věci prohlásí zákon.